[캐시의 픽] 롯데건설 외 — 건설업종 수익성 개선

⚠ 본 글은 투자 참고용 정보이며, 특정 종목·자산에 대한 투자 권유가 아닙니다. 모든 투자 결정은 독자 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.

자정이 막 지난 시각이었습니다. 여의도 뒷골목, 계단 세 개를 내려가야 닿는 이 바는 그 시간이 되면 오히려 더 살아나는 편입니다. 카운터 뒤편 선반에 꽂힌 버번 몇 병이 낮은 조명 아래서 호박색으로 빛나고, 냉각기 소리만 낮게 깔리는 그런 밤이었습니다. 저는 글렌리벳 한 잔을 따르면서 오늘 손님들이 어떤 이야기를 들고 올지 어렴풋이 짐작하고 있었습니다. 건설 쪽 분위기가 심상찮다는 건 며칠 전부터 느껴지고 있었거든요. DART 공시(2026-05-17)에서 롯데건설 숫자를 확인한 게 오늘 오전이었으니까요.

첫 손님은 증권사 리서치 쪽 분이었습니다. 구두 소리가 계단에서 들리자마자 아이스 위스키 하이볼을 꺼냈습니다. 그분의 취향은 이미 외우고 있으니까요. 자리에 앉더니 코트도 벗기 전에 입을 열었습니다. “롯데건설 봤어요? 1분기 영업이익이 전년 대비 13배 넘었다고요.” 저는 잔을 밀어드리며 “그 공시 오늘 아침에 봤습니다”라고만 했습니다. 잠시 후 두 번째 손님이 들어왔습니다. 자산운용 쪽에 계신 분인데, 이미 핸드폰을 들여다보며 계단을 내려오고 있었습니다. “GS건설도 영업이익 328% 넘었다는 거 아세요? 481억이라고.” 두 분이 바 스툴에 나란히 앉으면서 이야기는 건설업 전반으로 번지기 시작했습니다. 국내 수주만의 이야기가 아니라, 해외, 미국 주택 시장, ETF 이야기까지 나왔습니다. “ITB 알아요? 미국 주택 건설 ETF인데, 이쪽도 연동이 될 수 있지 않냐”는 말이 나왔을 때쯤 저는 카운터 아래 서랍에서 인쇄해뒀던 자료 몇 장을 꺼내들었습니다.

저는 바 마스터지, 애널리스트가 아닙니다. 잔을 채워드리고, 손님들 이야기를 듣고, 거기서 반복해서 나오는 이름들을 자료로 풀어 보는 게 제 역할입니다. 이 글이 캐시의 ‘추천’이 아닌 이유가 거기 있습니다. 손님들이 반복해서 꺼내놓는 이름을 숫자와 함께 정리한 것, 그게 이 픽입니다. 잔을 기울이는 건 여러분이 하시는 거고요.

GS건설(006360) — 숫자가 먼저 말을 걸어오는 종목

손님 두 분이 이야기를 나누는 동안 저는 자료를 펼쳤습니다. 롯데건설이 먼저 화두에 올랐지만, 두 번째로 등장한 GS건설(종목코드 006360) 이야기가 더 길어졌습니다. 영업이익 전년 대비 328.9% 증가, 481억 원. 그 숫자 자체가 대화를 이어가게 했습니다.

건설사 실적이 이 수준으로 튀어 오른다는 건 단순히 분기 숫자가 좋아진 것 이상입니다. 수 년간 건설업은 원가 상승, 프로젝트 파이낸싱 리스크, 미분양 공포 등으로 발목을 잡혀 왔었습니다. 그 사이 살아남은 건설사들은 포트폴리오를 솎아내고, 수익성이 떨어지는 사업장을 정리하고, 재무 체력을 다지는 시간을 보냈습니다. GS건설의 이번 숫자는 그 구조 조정이 어느 정도 결실을 맺은 시점을 보여주는 것으로 읽힙니다.

롯데건설의 1분기 영업이익 504억 원, 전년 동기 대비 13배 증가라는 숫자도 같은 맥락에 있습니다. 두 회사가 동시에 이런 실적을 내놓는다는 건 업종 전반의 분위기가 달라지고 있다는 신호로 읽힐 수 있습니다. 개별 회사의 사정이야 다를 수 있지만, 적어도 ‘건설업이 수익 못 내는 업종’이라는 고정관념에 균열이 생기는 시점일 수 있습니다.

상상인증권의 2026년 5월 리포트(2026.05.15)는 건설업종 전반의 수익성 개선을 긍정적으로 짚으면서, 글로벌 매크로 환경이 안정적으로 유지될 경우 해외 사업 확장에서도 모멘텀이 이어질 수 있다고 보고 있습니다. GS건설이 해외 수주에서 의미 있는 성과를 내온 회사라는 점에서, 그 연결고리는 자연스럽게 읽힙니다.

다만 조심스러운 부분도 있습니다. 외국인 투자자의 수급이 단기적으로 집중될 경우 주가가 단기 과열 구간에 진입할 가능성이 있습니다. 이런 종목은 실적 개선 스토리가 분명하더라도, 수급이 한꺼번에 몰렸다가 빠질 때 변동성이 커지는 경향이 있습니다. 건설주 특유의 사이클성도 무시할 수 없고요. 좋은 분기 하나가 추세를 바꾸는 건지, 아니면 일시적인 반등인지는 아직 손님들 사이에서도 이견이 있었습니다.

국내 부동산 시장의 회복 속도 역시 변수입니다. 건설사의 수익성이 개선됐다고 해도, 국내 주택 시장이 뚜렷하게 살아나지 않으면 그 개선이 얼마나 지속될 수 있을지는 불투명합니다. 2008년 금융위기 이후를 되돌아보면, 그때도 건설사들은 원가 절감과 포트폴리오 재편으로 수익성을 지켜냈지만 시장 전체의 회복은 훨씬 더 긴 시간이 걸렸습니다. 지금이 그 국면과 얼마나 다른지, 같은지는 아직 판단하기 이릅니다.

iShares U.S. Home Construction ETF(ITB) — 대서양 건너편 건설 이야기

국내 건설사 이야기가 어느 정도 정리됐을 무렵, 자산운용 쪽 손님이 핸드폰 화면을 카운터 위에 내려놓으면서 이야기를 돌렸습니다. “ITB는 어떻게 봐요?” 저는 잔에 버번을 조금 더 따르면서 자료를 다시 펼쳤습니다.

iShares U.S. Home Construction ETF, 티커 ITB. 미국 주택 건설 시장 전반에 투자하는 ETF입니다. 개별 건설사 한 종목에 베팅하는 것보다 리스크를 넓게 분산하는 방식을 선호하는 분들이 꺼내는 이름입니다. 국내 건설주의 상승 분위기가 글로벌 건설 시장 전반의 기대감과 맞물릴 때, 이쪽으로도 자금이 흘러들어오는 패턴이 있다는 이야기였습니다.

미국 주택 시장은 국내 시장과는 결이 다릅니다. 공급 부족이 오랜 기간 누적돼 있고, 밀레니얼 세대의 주택 구매 수요가 꾸준하다는 구조적 배경이 있습니다. 단기적으로는 금리 변수가 크게 작용하지만, 중장기적으로는 공급 부족 해소를 위한 신규 주택 건설 수요가 이어질 것이라는 시각도 있습니다. ITB는 그 수요의 수혜를 받는 건설사들을 한 바구니에 담은 구조이고요.

개별 종목 리스크를 분산하는 효과도 있습니다. 어떤 건설사가 특정 분기에 어닝 서프라이즈를 내놓는다고 해도, ETF 수준에서는 그 효과가 희석되는 대신 업종 전반의 방향성에 더 충실하게 따라가는 구조입니다. 한국 건설주 투자와 전혀 다른 맥락에서 미국 주택 건설에 접근하고 싶은 분들에게는 하나의 선택지가 될 수 있다는 의미에서 손님들이 이름을 올린 것입니다.

그러나 ITB의 가장 큰 리스크는 금리입니다. 미국 금리 인상 기조가 지속될 경우 주택 구매 심리가 위축되고, 신규 주택 착공 건수가 줄어들면서 건설사들의 실적도 압박을 받을 수 있습니다. 지난 몇 년간의 금리 사이클에서 건설·부동산 관련 자산이 얼마나 민감하게 반응해 왔는지는 이미 한 차례 경험한 바 있습니다. 금리가 생각보다 오래, 높게 유지된다면 ITB의 단기 성과에는 부정적인 영향이 올 수 있습니다.

또한 글로벌 경제 불확실성이 지속될 경우 안전자산 선호 심리가 높아지면서 건설·주택 관련 섹터 전반이 소외되는 국면도 배제하기 어렵습니다. 미국 경제 지표가 혼조세를 보이거나 고용 시장이 흔들리기 시작하면, 주택 수요 자체가 꺾일 수 있습니다. 그 반대의 시나리오도 물론 가능하지만, 두 시나리오 모두 열어두고 바라봐야 한다는 게 자료를 읽고 난 제 생각입니다.

잔 사이의 정리

손님들이 모두 자리를 비우고 나면 저는 항상 카운터를 닦으면서 그날 나온 이야기들을 다시 한 번 돌아봅니다. 오늘 밤 반복해서 나온 키워드는 분명했습니다. 건설업의 수익성 회복. 그리고 그게 일시적인지, 추세인지를 두고 손님들 사이에서도 의견이 엇갈렸습니다.

롯데건설의 1분기 영업이익 504억 원, 전년 동기 대비 13배. GS건설의 영업이익 481억 원, 전년 대비 328.9% 증가. 두 숫자는 각각의 DART 공시와 매일경제 기사(2026.05.17), 상상인증권 리포트(2026.05.15)를 통해 확인된 것들입니다. 숫자 자체를 부정하기는 어렵습니다.

2008년 금융위기 이후를 잠깐 돌아보면, 그때 건설업계는 충격의 여파 속에서 수익성 중심으로 사업을 재편했습니다. 원가 절감, 포트폴리오 재편, 수주 선별. 그 과정이 길고 고통스러웠지만, 살아남은 건설사들은 오히려 그 과정에서 체력을 키웠습니다. 지금 보이는 수익성 개선이 그 역사적 패턴의 또 다른 반복인지, 아니면 새로운 사이클의 시작인지는 아직 판단할 수 없습니다. 다만 분위기가 달라지고 있다는 건 숫자가 먼저 알려주고 있습니다.

글로벌 매크로 환경이 변수입니다. 외국인 수급이 단기에 집중되면서 주가가 과열될 수 있고, 국내 부동산 시장의 회복이 기대보다 느릴 수 있습니다. ITB 쪽은 미국 금리 방향에 따라 흔들릴 수 있습니다. 어느 하나도 ‘확실하다’고 말하기 어려운 상황입니다.

저는 이 자리에서 어떤 종목을 사라거나 팔라는 이야기를 드린 적이 없고, 앞으로도 없을 겁니다. 손님들이 가져온 이야기를 자료와 함께 풀어놓는 것, 그게 이 픽의 역할입니다. 오늘 밤 이 바에서 반복해서 올라온 이름들 — GS건설, ITB — 을 숫자와 함께 확인해두는 것, 그것만으로 충분합니다. 어떤 판단을 내릴지는 각자의 몫이고, 각자의 잔입니다.

잔을 비우며 — 자정 이후의 여의도는 낮보다 오히려 솔직합니다. 낮 동안 무표정하게 숫자를 다루던 사람들이, 잔을 손에 쥐고서야 비로소 “이게 맞는 방향인지 모르겠다”고 말합니다. 오늘 밤이 그런 밤이었습니다. 확신보다 질문이 많은 밤. 건설업이 정말 돌아섰는지, 아니면 잠깐 눈부신 분기 하나를 보여준 것인지. 답은 아직 없습니다. 다음 분기 숫자가 나올 때쯤, 또 누군가 계단을 내려오겠지요. 그때 다시 자료를 펼치겠습니다.